不動産会社を通さずに売買契約をしても、もちろん法律的には何の問題はありません。個人間で売買契約をする場合には、トラブルが起こる可能性が高くなりますので、次のような事項に注意しながら進めていきましょう。
個人的には、不動産取引はリスクもあるので、不動産会社を通すのがベターだと思います。契約書の作成や重要事項の調査のみをお願いすることも不可能ではありませんので、不動産会社に相談してみてもよいでしょう。大阪近辺であれば不動産会社のご紹介も可能かもしれませんので、お気軽に一声おかけください。
また、当事務所では個人売買や親族間売買のサポートもしていますので、ご相談ください。
⑴本当の売主？
他人所有の不動産なのに自分の所有だと偽って、売却しようとしている売主ではありませんか？ すでに他の人に売却済みなのに、何らかの事情で登記を留保していることもありえます。登記事項証明書（登記簿）に名前が載っているからといって本当の所有者とは限りません。また、売主と名乗っていても偽の売主（なりすまし）というケースもあります。売主が登記済権利証書（登記識別情報通知）を紛失したとか言っている場合は要注意です。気を付けましょう。
⑵登記事項証明書（登記簿謄本）の確認をしましょう！
登記事項証明書を法務局で取得して、土地、建物の権利関係を確認しましょう。売主名義の不動産であるか、銀行ローンの抵当権だけなのか、サラ金等の（根）抵当権や仮登記、差押、仮差押がないかなど必ず確認しましょう。
⑶登記済権利証書（登記識別情報通知）はちゃんとありますか？
事前に、登記済権利証書があるかを確認しておきます。もしない場合は、権利証に代わる「本人確認情報」という書類を司法書士に作成してもらう必要があります。売買契約締結時に必ずしも権利証は必要ではありませんが、個人売買では確認しておいた方が良いでしょう。
⑷私道負担
私道が有る場合はどの部分なのか、何㎡なのかを確認しておく必要があります。道路が隣地の人たちと共有になっている場合も多いのです。共有持分があるのかないのかも必ず確認しましょう。
⑸道路幅員と計画道路の確認
幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していることが建築または建て替えするための条件です。現状道路であっても、それが建築基準法上の道路であるかどうか市役所で確認しましょう。特に一戸建てや、土地の売買の時は、その物件が計画道路にかかっていないかを必ず確認しておきましょう。計画道路には２０年も３０年も前に計画だけ決定しているのですが、実行が未定なものと、既に事業決定しているものがあり、それぞれ建築上の制限があります。計画道路にかかっている不動産は住宅または住宅地としては不向きです。土地の評価も計画道路内の物件は市場性に欠けるため低くなることを覚えておきましょう。
トラブルの多くは売買契約書に記載されていない事が原因で起こります。話し合いの中で出てきた事項を難しい法律用語ではなく、分かりやすく記載してお互い確認したうえで捺印することが大切です。契約した後で、言った、言わないということがないように細かいことでも記載するようにしましょう。一般的に定型の売買契約書を利用して売買契約を締結すると思いますが、空いたスペースに手書きで追記しておくといいでしょう。以下に、その代表的なものを記載しておきます。
⑴ローン特約
買主の利用予定のローンが却下された場合、契約を無条件で白紙解約し、すでに受け取った手付金等を無利息で売主から買主に返却する旨を必ず記載しましょう。ただし、個人売買では住宅ローンの利用が難しいことも多々ありますので、ご確認ください。
⑵引き渡し時期について
個人売買は、親しい知人や親族、近隣住人など気の知れた人同士ということが多く、売買契約締結と決済、引き渡し、所有権の移転登記を同時にすることが多いかもしれません。なお、手付け契約の場合、残代金全額を決済するときに不動産を引き渡すことが一般的です。引越しが完全に終了してから、支払いと引き渡しをする旨を明記しておいたほうがいいでしょう。
⑶公租公課の起算日
固定資産税や管理費などは、年の途中で引き渡しをする場合、いつまでを売主の負担にし、いつから買主の負担になるのかを決めて日割計算するのが一般的です。一般的に名古屋以西では４月１日、関東では１月１日を起算日として計算することが多いです。なお、個人売買の場合は、細かいことはできるだけ避けたいのもあってか、日割計算はせず当年度分は売主が負担し、次年度分から買主が負担することもあります。
⑷契約不適合責任の期間について
不動産には外見で見ただけではわからない瑕疵がある場合があります。土台や基礎部分の腐朽、シロアリ被害、雨漏りなどなど。引き渡しを受けた後にこれらを発見したときにその修理や保証はいつまで売主が責任を持つのか、その期間を契約書で決めておきます。一般的に不動産業者が売主でなく個人が売主の場合は２ヶ月程度とする場合が多いようです。なお、個人売買の場合は、気の知れた人同士のことが多いこともあってか、現状有姿の引き渡しで契約不適合責任の規定を特約で削除することも多いです。
当事務所では、年間何件も個人売買や親族間売買のサポートをしています。個人売買に適しているか否かのアドバイス等もしておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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