今や所有者が不明な日本の土地の面積は、九州半島より広いと言われています。所有者不明土地解消に向けて相続登記や住所変更登記が義務化され、相続登記については、原則相続した日から３年以内（令和６年４月１日より前に相続が発生している場合は、同日から３年以内）に相続登記をする必要があります。なお、正当な理由がないのに期限内に相続登記をしない場合は、１０万円以下の過料が科せられる可能性があります。法律改正を受けて、当事務所でも相続登記の依頼が増えています。長らく名義変更をしていなかった相続人の方も、これを機に相続登記をご検討ください。
基本的な相続登記のスケジュールは、以下の通りです。
⑴相続状況の確認
お客さまから相続関係および相続対象不動産等を確認します。なお、遺産総額等も確認したうえで、相続税の申告等が必要な場合は、提携先の税理士をご紹介することも可能です。
⑵不動産の調査
権利証や固定資産税の納税通知書等に記載されている不動産を確認して、登記事項証明書を取得し、不動産の調査を行います。
⑶必要書類の取得
戸籍謄本等の必要書類の取得を開始します。事前にお客さまで取得されている場合は、一式お預かりさせていただきます。過去に相続手続き等で使用した戸籍謄本等が残っている場合はご持参ください。印鑑証明書以外の必要書類が不足している場合は、当事務所で取得することが出来ますが、１通につき、2,500円＋実費がかかります。
⑷遺産分割協議書・お見積り等の作成
取得した必要書類から相続関係等を確認し、遺産分割協議書・委任状等の署名・押印をいただく書類を作成します。なお、この時点で正式な登記費用のお見積りをご案内させていただきます。
⑸遺産分割協議書等の署名・押印
相続人の方に上記⑷で作成した遺産分割協議書等に署名・押印をいただきます。書類は原則ご来所のうえ、お渡しします。郵送を希望される場合は、別途郵送費等が必要になります。
⑹登記費用のお支払い
原則登記の申請前に費用をお預かりさせていただきます。お支払い方法はご相談ください。
⑺登記申請
署名・押印いただいた遺産分割協議書等をお預かりしましたら、登記の申請を行います。申請から約２週間～３週間で相続人名義の登記識別情報（権利証）ができあがります。
⑻書類のご返却
ご来所または郵送等で登記識別情報（権利証）等をお渡しします。
例として、一般的な一戸建て住宅の場合の当事務所のモデルケースを掲載します。
固定資産課税台帳の価格（評価額）
・土地（１筆 88.22㎡）5,347,896円
・建物（１戸 87.29㎡）1,948,024円
| 種別 | 司法書士報酬 | 登録免許税 |
|---|---|---|
| 所有権移転 | 36,900円 | 29,100円 |
| 遺産分割協議書等 | 19,000円 | |
| 戸籍・住民票等 | 5,000円 | 1,668円 |
| 登記事項証明書 | 4,000円 | 2,000円 |
| 日当・交通費等 | 19,000円 | |
| 小計 | 83,900円 | 32,768円 |
| 登記費用の合計 | 125,058円（消費税込） | |
※消費税率は１０％として計算しております。
※戸籍・住民票等の取得は、近場の市役所で取得が難しい戸籍謄本がある場合に、当事務所が代行して除籍謄本２通分を取得（１通あたりの報酬は2,500円）したケースとして計算しております。ご自身で戸籍謄本等を取得される場合は、その分費用が下がります。
※死亡した第２次相続人名義にする相続登記は、土地の登録免許税が非課税となります。（租税特別措置法第８４条の２の３第１項）
※土地１筆の価格（移転対象になる持分価格含む）が100万円以下の土地・敷地権は、土地の登録免許税が非課税となります。（租税特別措置法第８４条の２の３第２項）
相続登記に必要となる一般的な書類は、以下のものになります。
⑴被相続人（亡くなられた人）の登記必要書類等
①戸籍謄本
「出生から死亡まで」の一連の戸籍謄本（除籍謄本・原戸籍謄本）がすべて必要です。
②除住民票または戸籍の附票
「登記された住所から死亡時の住所まで」の沿革のつくものが必要です。取得される場合は、「本籍地」の記載があるものをご請求ください。
③固定資産の評価証明書
固定資産税・都市計画税納税通知書の原本でも代用可能です。登記申請する「年度」のものが必要です。
④登記済権利証書・登記識別情報
お手元に残っていればお持ちください。上記②で住所の沿革がつかない場合等に必要になります。
※法定相続情報一覧図を取得されている場合は、上記①・②の代用として使用できる場合があります。
⑵相続人の登記必要書類等
①現在戸籍謄本
被相続人の死後に発行されたものが必要です。
②住民票または戸籍の附票
取得される場合は、「本籍地」の記載があるものをご請求ください。なお、住民票はマイナンバーの記載があるものは使用することができません。
③印鑑証明書
できるだけ３ヶ月以内のものをご準備ください。
④実印
遺産分割協議書等に実印で押印をしていただきます（実印自体のお預かりはいたしません）。実印登録をしていない人は、住所地の市役所等にて実印登録をしていただく必要があります。
⑤本人確認書類
運転免許証、マイナンバーカード、各種健康保険証、国民年金手帳等をご準備ください。なお、これらの本人確認書類は、相続登記をする名義人のみで構いません。遺産分割協議で不動産を取得しない人は不要です。
※法定相続情報一覧図を取得されている場合は、上記①・②の代用として使用できる場合があります。
当事務所では、難解な遺産分割手続や遺産承継業務を得意としております。また、提携税理士による相続税申告までフォローし、お客さまの相続手続をトータルでサポートいたします。お電話やメールでお気軽にお問い合わせください。お待ちしております。
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